Fünf Fehler, die deine kreditfinanzierte Anlage ruinieren

Aus Fehlern lernt man – sogar von Fehlern, die andere Menschen gemacht haben. Auch ich habe im Laufe meiner Investmentlaufbahn einige Fehler begangen, die den Erfolg einer Anlage komplett ruinierten.

Vor allem beim Investieren mit fremdfinanzierten Mitteln ist es essentiell, die Profitabilität der Anlagen genauestens zu prüfen und jeden möglichen Faktor zu berücksichtigen. Die Nichtbeachtung auch nur eines Faktors kann ein vermeintlich profitables Investment in eine Geldverbrennungsmaschine verwandeln.

Am besten darstellen lässt sich dies an einem praktischen Beispiel:

Ein US-Unternehmen besitzt eine Bruttodividendenrendite von 5%. Der Refinanzierungssatz (der Zinssatz, zu dem du den Kredit aufnimmst) beläuft sich auf effektiv 4%. Die Bruttozinsmarge beträgt demnach 1%. Die Eigenkapitalrendite beträgt bei 10% Eigenkapital somit satte 14%!

Rechnung:

Gesamtkapitalrendite + ( Fremdkapital / Eigenkapital ) * (Gesamtkapitalrendite – Fremdkapitalkosten ) = Eigenkapitalrendite

0,05 + ( 0,9 / 0,1 ) * ( 0,05 – 0,04 ) = 0,14 = 14%

Mega-profitable Anlage, oder? Nicht ganz, denn in diesem Beispiel habe ich viele entscheidende Faktoren weggelassen, auf die ich folgend nun näher eingehe.

1. Fremdkapitalkosten zu hoch

Die Höhe der Fremdkapitalkosten ist offensichtlich das Erste, das du prüfen solltest, um in erster Instanz zu entscheiden, ob du eine Anlagemöglichkeit weiter betrachtest oder verwirfst. Du solltest dich natürlich in erster Linie um eine möglichst günstige und flexible Refinanzierung kümmern.

Sind die Fremdkapitalkosten gleich hoch oder höher als die erwartete Gesamtrendite eines Investments, dann solltest du sich selbstverständlich um eine alternative Anlagegelegenheit kümmern.

Auch, wenn die erwartete Gesamtrendite höher als der Fremdkapitalzinssatz ist, wie im obigen Beispiel, so solltest du auf eine ausreichende Marge achten, um nach Berücksichtigung aller folgenden Faktoren noch immer einen Gewinn zu erzielen.

2. Steuern

In Deutschland werden Kapitalerträge für Nichtkirchenangehörige pauschal mit 25% Kapitalertragsteuer (KESt) und 5,5% Solidaritätszuschlag auf die KESt abgegolten. Damit landen von 100% Dividende lediglich 73,625% auf deinem Konto, ein erster Faktor, der deine Rendite und die des oberen Anlagebeispiels schmälert. Da bei Investments die Dividendenrendite brutto angegeben wird, lässt man diesen Umstand oft außer Acht.

Natürlich ist die Einrichtung eines Freistellungsauftrags (FSA) bei der Depotbank möglich, jedoch berücksichtige ich diesen nicht in meinen Kalkulationen, da dieser zum einen sowieso nicht unbegrenzt hoch ist und zum anderen ich damit einen zusätzlichen Kalkulationspuffer bilde.

Vor allem bei einer Investition in ausländische Dividendenzahler kommt man selbst mit einem Freistellungsauftrag in der Regel nicht um die Quellensteuer herum, die in den USA (für deutsche Anleger dank des Doppelbesteuerungsabkommens) zum Beispiel 15% beträgt. Diese 15% werden vom US-amerikanischen Fiskus sofort einbehalten und verringern deinen Cashflow.

3. Risiko

Dividenden werden aus Gewinnen gezahlt, die die Unternehmen erwirtschaften. Da die Gewinne mal höher und mal niedriger ausfallen oder Unternehmen sogar rote Zahlen schreiben können, unterliegen auch die Dividenden einem Risiko.

Nimmst du jedoch einen Kredit auf, musst du diesen entsprechend der Kreditvereinbarung mit der Bank zurückzahlen. Diese Zahlungen sind im Gegensatz zur Dividende verpflichtend.

Zur Berücksichtigung des Dividendenausfallrisikos sollten kalkulatorische Kosten angesetzt werden. Als Daumenregel kann man festhalten, dass man bei einem breit diversifizierten Aktienportfolio aus Unternehmen, die in der Historie zuverlässig Dividenden ausgeschüttet und gesteigert oder mindestens konstant gehalten haben, im schlimmsten Fall dennoch mit Kürzungen von bis zu einem Drittel rechnen sollte. Dieses Risiko musst du in der Marge berücksichtigen, um keine bösen Überraschungen zu erleben.

4. Fremdwährungsrisiko

Bis eben haben wir nur das operationelle Risiko betrachtet, aber auch Schwankungen im Kurs der Heimatwährung gegenüber einer Fremdwährung können erhebliche Auswirkungen auf die Rendite einer fremdfinanzierten Anlage haben. In der Regel führt der Broker automatisch Währungsumrechnungen durch, die sich sofort auf die Rendite deiner Anlage in Heimatwährung durchschlagen.

Investierst du beispielsweise in US-amerikanische REITs, so wird auch die Dividende zunächst in US-Dollar ausgezahlt und anschließend vom Broker in Euro getauscht und auf dein Verrechnungskonto gutgeschrieben. Sollte der Dollar gegenüber dem Euro an Wert verloren haben, so hat der Dollar eine geringere Kaufkraft und du bekommst entsprechend weniger Euro eingebucht.

Umgehen lässt sich dies zumindest für einige Zeit, indem du ein Depot bei einem Broker führst, bei dem du Fremdwährungskonten erstellen kannst. Die Dividenden werden dann ohne Umtausch in der entsprechenden Auslandswährung gutgeschrieben und können auch 1:1 reinvestiert werden.

Spätestens jedoch, wenn du die Zinsen zahlen oder den Kredit tilgen musst, musst du dein Geld in die Währung des Kredits zurücktauschen und unterliegst entsprechend wieder dem Fremdwährungsrisiko. Behalte also auch diese spezifische Risiko im Blick, um stets deinen Kapitaldienst erbringen zu können.

5. Überhebelung

Als letztes möchte ich dir noch eine psychologische Überlegung mit an die Hand geben.

Ja, Investieren mit Fremdkapitalhebel ist sehr aufregend, reizvoll und kann viel Spaß machen, wenn es gut läuft. Durch die Ausnutzung des Leverage-Effekts kann man überdurchschnittlich viel verdienen und in kürzester Zeit ein Vermögen aufbauen. Begehe jedoch nicht den Fehler, dich zu überschätzen.

Achte stets darauf, deine Kreditlinien bzw. deine Sicherheiten nie voll auszureizen und stets Liquidität für unerwartete Ausgaben verfügbar zu haben. Es gibt nämlich nichts schlimmeres als fällige Raten oder nicht ausreichende Sicherheiten, denn in diesem Fall würde die Bank den gesamten Kredit früher oder später fällig stellen und das ist das Spiel vorbei.

Du musst dir bewusst sein, dass du durch die Kreditaufnahme mehr verlieren kannst, als du einsetzt – deine Anlagen können nämlich an Wert verlieren, die Darlehensforderung jedoch bleibt erhalten.

Gerate nicht in Versuchung, zu viel Kredit aufzunehmen, um souverän und beständig dein Vermögen aufbauen zu können.

Fazit

Wie sieht unser Beispiel nun aus, nachdem wir die oben genannten Faktoren berücksichtigen? Gehen wir davon aus, dass zwar ein Freistellungsauftrag existiert, die 15% US-Quellensteuer dennoch anfallen. Damit sinkt die Bruttodividendenrendite von 5% auf eine Nettodividendenrendite von 4,25%. Allein durch die Besteuerung beträgt die Nettozinsmarge des Beispiels nur noch 0,25%.

Berücksichtigt man nun auch das Dividendenausfallrisiko mit einem Drittel Abschlag, so sinkt die kalkulatorische Dividendenrendite von 4,25% auf nur noch etwa 2,83% und spätestens jetzt wird unsere Beispielanlage unattraktiv.

Zugegebenermaßen handelt es sich hierbei um einen sehr großen Risikoabschlag, der fast schon davon ausgeht, dass die Dividendenrendite auf jeden Fall um einen Drittel sinkt.

Risikobewusste Anleger, die ihre Risiken zu steuern und zu managen wissen, kalkulieren mit geringeren Risikokosten. Schließlich ist die Wahrscheinlichkeit gering, dass die Dividende schon morgen um genau einen Drittel gekürzt wird.

Wie hoch genau diese Risikokosten angesetzt werden sollten, kann nicht mal ich beziffern. Nicht umsonst gibt es jedoch kluge Bank- und Versicherungscontroller, die komplizierte finanzmathematische Formeln verwenden, um genau solche Risikokosten zu berechnen.

Es stellt sich heraus, dass kreditfinanziertes Investieren ein komplexes Unterfangen ist, das nur erfahrenen, risikobewussten und psychisch stabilen Anlegern vorbehalten bleiben sollte.

Bei Immobilien ist kreditfinanziertes Investieren gang und gäbe. Viele Leute scheuen sich jedoch davor, mit Krediten in Aktien zu investieren, obwohl diese genau wie Immobilien auch beliehen und als Sicherheit hinterlegt werden können. Was hältst du davon? Schreibe mir auf Instagram!: @andreasisaakme

Drei Gründe, warum du in Aktien investieren solltest, wenn du eine Immobilie kaufen willst.

Schaut man sich in der Finanzszene auf YouTube und auf Finanzblogs um, fällt auf, dass es oftmals um das Thema Aktien vs. Immobilien geht. Beide Asset-Klassen werden dann einem wettbewerbsähnlichen Vergleich unterzogen und am Ende geht als Sieger entweder die Aktie oder die Immobilie hervor.

Dabei muss es nicht beim Entweder-oder bleiben. Man kann mit beiden Anlageformen gleichzeitig Erfolg haben. Ich würde sogar behaupten, dass sie sich exzellent ergänzen, darum erläutere ich dir, warum es Sinn macht in Aktien zu investieren, wenn du eine Immobilie kaufen willst.

1. Der Beleihungswert erhöht sich

Meistens werden Immobilien mithilfe von Bankdarlehen finanziert. Um sich gegen einen finanziellen Schaden durch einen Kreditausfall abzusichern, nimmt eine Bank in der Regel die finanzierte Immobilie als Sicherheit, indem sie sich eine Grundschuld auf das Grundstück eintragen lässt, wodurch sie es im Zweifel verwerten kann. Oftmals reicht die Immobilie allein als Sicherheit nicht aus, der Beleihungswert liegt oft unter der zu finanzierenden Darlehenssumme.

Um den Beleihungswert zu erhöhen, können Aktien helfen, da diese an die Bank verpfändet und dann als Sicherheit angesehen werden können. Zwar werden von vielen Banken enorme Abschläge vorgenommen (i.d.R. 30-70% je nach Wertpapierart), wenn du jedoch bereits ein Aktiendepot im Wert von 100.000€ besitzt, dann können diese für die Bank z.B. etwa 50.000€ wert sein und damit deinen Beleihungsauslauf zu deinen Gunsten ändern.

Durch einen verbesserten Beleihungsauslauf wird die Finanzierung aus Sicht der Bank attraktiver und risikoloser und du bekommst in der Regel günstigere Konditionen für die Darlehensaufnahme.

2. Aktien liefern weiterhin Cashflow

Selbst, wenn deine Aktien verpfändet sind, bleibst du weiterhin Eigentümer deiner Aktien. Damit stehen dir auch die Dividendenzahlungen zu, die die meisten etablierten Aktiengesellschaften zahlen.

Wenn wir beim vorherigen Beispiel bleiben und dein Aktiendepot im Wert von 100.000€ eine durchschnittliche Nettodividendenrendite von 3% hat, dann ergibt das einen Cashflow von 250€ monatlich.

Bei einer Finanzierung über 100.000€ mit 3% Annuität hättest du einen Cashflow von -250€. Die Rate für die Finanzierung wird also komplett von den Erträgen aus deinem Aktienvermögen getragen.

Hierbei sei natürlich angemerkt, dass die Erträge aus den Aktien nicht sicher sind und durchaus sinken können. Die Rate, die du an die Bank hingegen zahlst, ist fix. Bei einem breit diversifizierten Aktienportfolio aus Unternehmen, die in der Historie zuverlässig Dividenden ausgeschüttet und gesteigert oder mindestens konstant gehalten haben, sollte man im schlimmsten Fall dennoch mit Kürzungen von bis zu einem Drittel rechnen.

Für unser Beispiel hieße das, dass der Cashflow aus Aktien um mehr als 83€ sinken könnte. Trotzdem kann es für den klugen Aktien- und Immobilieninvestor nur von Vorteil sein, wenn die Darlehensrate nicht nur aus seinem Arbeitseinkommen oder der Vermietung der Immobilie bestritten wird, sondern auch mithilfe von Erträgen aus Aktien.

3. Du zeigst dem Bankberater, dass du mit Geld umgehen kannst

Die wenigsten Menschen können beim Termin mit dem Bankberater ein fünf- oder sechsstelliges Aktiendepot vorweisen. Wenn du es jedoch kannst, dann zeigst du dem Berater, dass du dein Geld klug investierst und in geordneten finanziellen Verhältnissen lebst. Da du ihm beweist, dass du mit Geld umgehen kannst, ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass er dir eine Finanzierung zu günstigen Konditionen anbietet und auch in Zukunft weiter mit dir arbeiten will.

Fallen dir noch mehr Gründe ein? Schreibe mir gerne auf Instagram!: @andreasisaakme