andreas

Warum Bonität eines deiner wichtigsten Assets ist und wie du sie systematisch im Wert steigerst

Du besitzt viele Vermögenswerte. Von Aktien über Anleihen bis Immobilien, Gold und Sparguthaben, ja sogar Humankapital, könnte alles dabei sein. Doch ein Asset, das alle oben genannten Vermögenswerte hebeln und ihren wahren Wert entfalten kann, ist deine Bonität.

Warum ist Bonität so wichtig?

Ein anderes Wort für Bonität lautet Kreditwürdigkeit. Der Begriff „Kredit“ wurde abgeleitet aus dem lateinischen Wort credere für „glauben, vertrauen“. Besitzt du also eine gute Bonität, dann bist du anders gesagt das Vertrauen anderer Menschen würdig.

Es fängt schon bei einfachen Dingen wie dem Online-Shopping an. Menschen mit schlechter Bonität müssen oft im Voraus zahlen, da der Händler dem Käufer nicht vertraut bzw. ihm nicht glaubt, Geld für die Lieferung der Ware zu erhalten. Menschen mit guter Bonität hingegen wird oft der Kauf auf Rechnung angeboten, da der Händler glaubt, sein Geld auch noch nach Lieferung der Ware zu bekommen. Er hat Vertrauen in bonitätsstarke Menschen. Eine gute Bonität ermöglicht dir in diesem Fall die Rechnung erst später zu bezahlen und somit ein zinsfreies Zahlungsziel auszunutzen. Der Händler hat dir anders gesagt einen Kredit (siehe erneut Erläuterung oben) für 0% Zinsen gegeben!

Natürlich kann man dieses Prinzip mithilfe von Banken in noch viel größere Dimensionen skalieren. Wenn eine Bank dich als kreditwürdig erachtet, ist sie eher bereit dir Kredite für z.B. Investitionen in Immobilien oder Unternehmen zu geben, da sie eher daran glaubt bzw. dir vertraut, dass du der Bank das Geld auch zurückzahlst, und zwar stressfrei und inklusive Zinsen. Das ist die oberste Priorität der Bank, denn würden Kredite reihenweise ausfallen, würde die Bank ihre Pforten sehr bald schließen. Die Bank sucht sich ihre Geschäftspartner sehr genau aus, daher musst du dich um eine gute Bonität kümmern, um zu diesem Kreis der Geschäftspartner zu gehören.

Wie du deine Bonität systematisch verbesserst

Um deine Bonität verbessern zu können, musst du Wissen, wie sich deine Bonität zusammensetzt. Dies können sowohl personelle als auch materielle Faktoren sein. Ob ein Geschäftspartner diese Kriterien berücksichtigt und in welcher Gewichtung, ist von Partner zu Partner unterschiedlich.

  • Einkommen (Höhe und Sicherheit des Einkommens)
  • Ausgaben (Miete, Kreditraten)
  • Vermögen (Aktien, Immobilien, etc.)
  • Verbindlichkeiten (Kredite, übernommene Bürgschaften)
  • Abwicklung bisheriger Kredite
  • Erscheinungsbild und Verhalten des Kreditnehmers

Einkommen

Selbstredend ist ein hohes Einkommen vorteilhaft für eine gute Bonität. Je höher dein Einkommen, desto höheren Kapitaldienst kannst du leisten und desto größere Kreditbeträge kannst du in Anspruch nehmen. Außerdem können Banken bei einem höheren verfügbaren Einkommen mehr Sicherheitspuffer kalkulieren und sind somit eher gewillt dir ein Darlehen auszuzahlen.

Die effektivste Möglichkeit als Arbeitnehmer sein Einkommen zu steigern ist der Arbeitgeberwechsel. Mit Gehaltserhöhungen beim selben Arbeitgeber wirst du meist nur wenige Prozente verhandeln können, bei einem Wechsel der Arbeitsstelle hingegen kannst du, wenn du eine gefragte Fachkraft bist, sehr viel mehr Gehalt verlangen, als du bisher erhältst.

Natürlich ist auch der Aufbau eines Unternehmens nebenbei oder die Investition in Dividenden-Aktien und Immobilien möglich, um dein Einkommen zu steigern.

Ausgaben

Offensichtlich sollten Ausgaben aus denselben oben genannten Gründen möglichst niedrig gehalten und auf ein Minimum gesenkt werden. Am einfachsten erreicht man dies durch die Auflistung aller regelmäßig anfallenden Kosten und die systematische Ausnutzung von Sparpotentialen. Kosten sollten, wenn möglich, gesenkt oder komplett gestrichen werden.

  • Brauchst du wirklich eine so große Wohnung? Tut es nicht auch eine kleinere?
  • Brauchst du wirklich diesen teuren Mobilfunkvertrag? Reicht nicht einer mit 10 GB Datenvolumen statt 15 GB?
  • Brauchst du wirklich den teureren Stromtarif? Strom ist Strom, ob du nun Firma X oder Firma Y dafür bezahlst.
  • Musst du wirklich jeden Monat Lotto spielen, um vielleicht mal Millionär zu werden? Willst du das Geld nicht lieber sparen und investieren, um mit hoher Wahrscheinlichkeit Millionär zu werden?

Vermögen

Natürlich sorgt auch ein großes Vermögen für eine gute Bonität. Wichtig hierfür ist, dass du weißt, was Vermögenswerte sind und was nicht.

Vermögenswerte sind Dinge, die dir regelmäßig Geld bringen. Verbindlichkeiten hingegen sind Dinge, die dir regelmäßig Geld aus der Tasche ziehen.

Das geliebte Eigenheim oder der schicke Sportwagen sind somit keine Vermögenswerte, sondern lupenreine Verbindlichkeiten, da sie dir unter Berücksichtigung von Instandhaltungskosten, Versicherungen, Steuern, etc. ständig Geld aus der Tasche ziehen!

Ein vermietetes Haus hingegen ist tatsächlich ein Vermögenswert, da dir durch Mieteinnahmen und Steuervorteile im besten Fall mehr Geld zufließt als durch Betriebskosten abfließt.

Mach dir also eine Liste an Vermögenswerten, die Geld in deine Tasche spülen und erwerbe oder erschaffe mehr von ihnen.

Verbindlichkeiten

Schulden sind nicht per se schlecht. Du musst zwischen guten Schulden, die eine Investition finanzieren (und somit einen Vermögenswert bilden) und schlechten Schulden, die dich Geld kosten, unterscheiden.

Das ist der Grund, warum Eigenheime und Autos oft Verbindlichkeiten sind, da die dahinterstehenden Kredite, zusätzlich zu den anderen Kosten, schlechte Schulden darstellen.

Auch hier solltest du eine Liste von Schulden und Dingen anfertigen, die dich Geld kosten. Schlechte Schulden sollten schnellstmöglich getilgt und Dinge, die Geld aus deiner Tasche ziehen, veräußert werden.

  • Du hast Kreditkartenschulden mit 19% Zinsen? So bald wie möglich abbezahlen!
  • Deine Limousine ist für deine Verhältnisse überdimensioniert und mit einem Kleinwagen kannst du dich auch von A nach B transportieren? Du weißt, was zu tun ist.

Abwicklung bisheriger Kredite

Wichtiger als alle oben genannten Kriterien sind die folgenden.

Wenn deine Bonität geprüft wird, ist auch deine bisherige Geschichte als Kreditnehmer relevant. Würdest du lieber jemandem Geld leihen, …

  • … von dem du nicht weißt, ob er jemals irgendwelchen Leuten das Geld zurück gibt?
  • … oder jemandem, von dem du weißt, dass er schon öfters von Leuten Geld ausgeliehen und es ihnen zurückgezahlt hat?

Die Antwort ist offensichtlich. Deshalb solltest auch du dich um eine saubere Kredithistorie kümmern. Es wird in der Regel gerne gesehen, wenn in deiner Auskunft bereits zurückgezahlte Kredite oder einige Kreditkarten gelistet sind.

Du musst keinen Kredit aufnehmen nur um der Kredithistorie willen, jedoch kannst du mit einer einfachen Kreditkarte anfangen, wenn du bisher noch gar keine Historie vorzeigen kannst (einen Kredit kannst du natürlich trotzdem aufnehmen, wenn es wirtschaftlich sinnvoll ist, Stichwort Vermögenswert!). Zahlst du den angesammelten Betrag auf der Kreditkarte brav jeden Monat in voller Höhe zurück, beweist du, dass du mit Schulden umgehen kannst und sicherst dir somit eine höhere Bonität zu.

Neben Krediten werden auch weitere Verträge wie z.B. Mobilfunkverträge für die Bonität berücksichtigt, schließlich gehst du dabei auch eine Verpflichtung ein, die du rechtzeitig zu bezahlen hast.

Erscheinungsbild und Verhalten des Kreditnehmers

Wenn du dann tatsächlich vor deinem Bankberater oder deinem Finanzierungsvermittler stehst, solltest du natürlich auf ein sauberes Erscheinungsbild und ordentliches Verhalten achten. Dein gegenüber wird auf diese Kriterien achten und diese im Rahmen seiner persönlichen Einschätzung mit in deine Bonität einbeziehen.

Es ist mir persönlich schonmal passiert, dass ein Kunde zu einem Beratungsgespräch für einen Kredit mit einer Fahne in die Bank kam. Das ist ein absolutes No-Go, der Kunde hat sich damit direkt disqualifiziert, auch wenn seine Einkommenssituation einen Kredit erlaubt hätte!

Natürlich würde ich dir als Leser meines Blogs niemals zutrauen, so etwas zu tun, es soll nur verdeutlichen, wie wichtig dein Erscheinungsbild und dein Verhalten gegenüber dem Geschäftspartner ist. Baue Beziehungen zu deinen Gegenübern auf, lade sie vielleicht zum Essen ein und zeige ihnen, dass du auch im Alltag ein verantwortungsbewusster Mensch bist. Reiche Unterlagen geordnet und rechtzeitig ein und informiere deinen Geschäftspartner, falls du einen Termin nicht einhalten kannst. Versprechen zu halten ist absolut unabdingbar!

Noch besser als ich es jemals könnte, erläutert Alex „Düsseldorf“ Fischer in seinem Buch Reicher als die Geissens – Mit null Euro Startkapital zum Immobilien-Millionär, wie man optimal seine Bonität aufbaut. Er geht dort genauestens darauf ein, wie man sich ideal gegenüber dem Bankberater zu verhalten hat. Denn Bonität hat am Ende weniger mit Geld zu tun, als man denkt.

Der Titel des Buches ist sehr reißerisch, ich kann jedoch versichern, dass das Buch vollbepackt mit praktischen Tipps und sofort umsetzbaren Anweisungen ist. Neben dem Bonitätsaufbau lernt man vieles fürs allgemeine Unternehmer-Leben dazu, auch wenn das Buch am Beispiel des Immobiliengeschäfts konzipiert ist.

So prüfst du in weniger als fünf Minuten deine Bonität

Wenn du wissen möchtest, wie es um deine jetzige Bonität ungefähr steht, empfehle ich eine kostenlose Anmeldung bei bonify. bonify bezieht sich auf Daten von Creditreform Boniversum (vergleichbar mit SCHUFA) und zeigt dir unmittelbar deinen persönlichen Bonitätsscore sowie positive und negative Zahlungserfahrungen an. Du kannst unberechtigte Einträge, die deine Bonität verschlechtern, sofort ausfindig machen und melden. Zudem kannst du deinen persönlichen Score mit anderen Gruppen vergleichen und z.B. schauen, wie du im Vergleich zu deiner Peergroup stehst. Beachte jedoch, dass solche Auskunfteien stets nur einen kleinen Teil deiner Bonität darstellen können! Viel wichtiger zur Beurteilung deiner gesamten Bonität sind für den Banker alle oben genannten Faktoren.

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Hast du deine Bonität schon gecheckt? Welche Maßnahmen können noch dabei helfen, die Bonität zu verbessern? Schreibe mir deine Vorschläge auf Instagram!: @andreasisaakme

andreas

Sechs Fehler, die deine kreditfinanzierte Anlage ruinieren

Fehler bergen oft ein Schadenspotenzial, und beim Investieren gilt es, diese Risiken möglichst effizient zu managen. Man kann sie nicht völlig vermeiden, aber man sollte versuchen, ein optimales Verhältnis zwischen Chancen und Risiken zu erreichen.

Vor allem bei Investitionen mit Fremdmitteln ist es wichtig, die Rentabilität der Investitionen genau zu prüfen und alle möglichen Faktoren zu berücksichtigen. Die Nichtbeachtung auch nur eines Faktors kann eine vermeintlich rentable Investition in eine Geldverbrennungsmaschine verwandeln.

1. Fremdkapitalkosten zu hoch

Die Höhe der Fremdkapitalkosten ist natürlich das erste Kriterium, das bei der Entscheidung für oder gegen eine Investitionsmöglichkeit zu berücksichtigen ist. Dabei ist natürlich in erster Linie eine möglichst günstige und flexible Refinanzierung anzustreben.

Sind die Fremdkapitalkosten höher als die erwartete Gesamtrendite einer Investition, dann solltest du dich natürlich nach einer renditestärkeren Anlagemöglichkeit oder einer günstigeren Refinanzierung umsehen, da sonst der Leverage-Effekt gegen dich arbeitet.

Auch wenn die erwartete Gesamtrendite höher ist als der Fremdkapitalzinssatz, sollte darauf geachtet werden, dass eine ausreichende Marge verbleibt, um nach Berücksichtigung aller folgenden Faktoren noch einen Gewinn zu erzielen.

2. Mangelnde Diversifikation

Eine ausreichende Diversifikation sollte eigentlich selbstverständlich sein, aber ich erwähne sie hier sicherheitshalber noch einmal, da sie wesentlich zur Minderung des Gesamtrisikos des Portfolios beiträgt.

Achte darauf, dass ein aufgenommener Kredit immer durch mehrere Anlagen gedeckt und bedient wird. Sollte eine Anlage an Wert verlieren oder gar wertlos werden, gibt es immer noch genügend andere, die den Verlust auffangen. Und je kleinteiliger die einzelnen Investitionen sind, desto weniger wirkt sich der Wertverlust einer einzelnen Investition auf dein Gesamtvermögen aus.

3. Steuern

In Deutschland werden Kapitalerträge bei Nichtkirchenmitgliedern pauschal mit 25 % Kapitalertragsteuer (KESt) und 5,5 % Solidaritätszuschlag auf die KESt abgegolten. Das bedeutet, dass von 100% Dividende nur 73,625% auf deinem Konto landen. Da bei Investitionen die Dividendenrendite brutto angegeben wird, wird dieser Umstand oft übersehen.

Natürlich besteht die Möglichkeit, bei der Depotbank einen Freistellungsauftrag (FSA) zu erteilen, den ich aber in meinen Berechnungen nicht berücksichtige, da er zum einen ohnehin nicht unbegrenzt hoch ist und ich zum anderen damit einen zusätzlichen Kalkulationspuffer schaffe.

Insbesondere bei Investitionen in ausländische Dividendenzahler kommt man in der Regel auch mit Freistellungsauftrag nicht um die Quellensteuer herum, die z.B. in den USA (für deutsche Anleger dank Doppelbesteuerungsabkommen nur) 15% beträgt. Diese 15 Prozent werden sofort vom amerikanischen Fiskus einbehalten und schmälern den Cashflow.

Anders als z.B. bei Immobilieninvestments sind Fremdkapitalzinsen bei Aktieninvestments für Privatanleger auch nicht steuerlich abzugsfähig.

4. Cashflow-Risiko

Dividenden werden aus den Gewinnen der Unternehmen gezahlt. Da die Gewinne mal höher und mal niedriger ausfallen oder die Unternehmen sogar rote Zahlen schreiben können, unterliegen auch die Dividenden einem Risiko.

Wenn du einen Kredit aufnimmst, musst du ihn gemäß dem Kreditvertrag mit der Bank zurückzahlen. Im Gegensatz zu Dividenden sind diese Zahlungen obligatorisch. Vorteilhaft sind daher Kreditlinien, die du flexibel in Anspruch nehmen und zurückzahlen kannst. Allerdings solltest du die Disziplin aufbringen, regelmäßig Rückzahlungen zu leisten, um die Schulden im Laufe der Zeit abzubauen und das Risiko zu verringern.

Um das Risiko des Dividendenausfalls zu berücksichtigen, sollten kalkulatorische Kosten eingerechnet werden. Als Daumenregel kann gelten, dass bei einem breit diversifizierten Aktienportfolio mit Unternehmen, die in der Vergangenheit zuverlässig Dividenden ausgeschüttet und erhöht oder zumindest konstant gehalten haben, im schlimmsten Fall dennoch mit Kürzungen von bis zu einem Drittel gerechnet werden muss.

5. Fremdwährungsrisiko

Auch Kursschwankungen der Heimatwährung gegenüber einer Fremdwährung können sich erheblich auf die Rendite einer fremdfinanzierten Anlage auswirken. In der Regel nimmt der Broker die Währungsumrechnung automatisch vor, so dass dies auch zu einem für dich ungünstigen Zeitpunkt geschehen kann. Investierst du beispielsweise in US-amerikanische REITs, wird auch die Dividende zunächst in US-Dollar ausgezahlt und anschließend vom Broker in Euro getauscht und deinem Verrechnungskonto gutgeschrieben. Wenn der Dollar gegenüber dem Euro an Wert verloren hat, hat der Dollar weniger Kaufkraft und du bekommst entsprechend weniger Euro gutgeschrieben.

Du kannst dies zumindest für eine gewisse Zeit umgehen, indem du ein Depot bei einem Broker führst, bei dem du Fremdwährungspositionen halten kannst. Die Dividenden werden dann ohne Umrechnung in der entsprechenden Fremdwährung gutgeschrieben und können auch 1:1 reinvestiert werden.

Spätestens bei der Zinszahlung oder der Rückzahlung des Darlehens musst du dein Geld jedoch wieder in die Darlehenswährung umtauschen und bist dementsprechend dem Währungsrisiko ausgesetzt.

6. Überhebelung

Zum Schluss noch eine psychologische Überlegung.

Ja, das Investieren mit Hebelwirkung ist sehr spannend, verlockend und kann viel Spaß machen, wenn es gut läuft. Durch das Ausnutzen des Leverage-Effekts kann man überdurchschnittlich viel verdienen und in kurzer Zeit ein Vermögen aufbauen. Mache aber nicht den Fehler, dich zu überschätzen.

Achte immer darauf, dass du deine Kreditlinien bzw. Sicherheiten nie voll ausschöpfst und immer liquide Mittel für unvorhergesehene Ausgaben zur Verfügung hast. Es gibt nichts Schlimmeres als überfällige Raten oder unzureichende Sicherheiten, denn dann kann die Bank den gesamten Kredit fällig stellen und das Spiel ist aus.

Du musst dir darüber im Klaren sein, dass du mit einem Kredit mehr verlieren kannst, als du investierst – deine Anlagen können an Wert verlieren, während die Kreditforderung bestehen bleibt.

Lass dich nicht dazu verleiten, zu viel Geld zu leihen.

Fazit

Es zeigt sich, dass kreditfinanzierte Investitionen ein komplexes Unterfangen sind, das nur erfahrenen, risikobewussten und psychisch stabilen Anlegern vorbehalten sein sollte.

Ich möchte auch darauf hinweisen, dass dies keinesfalls eine Aufzählung aller möglichen Risiken im Zusammenhang mit gehebelten Investments ist. Es lassen sich sicherlich noch viele weitere finden.

Bei Immobilien sind kreditfinanzierte Investitionen gang und gäbe. Viele Menschen schrecken aber davor zurück, mit Krediten in Aktien zu investieren, obwohl diese ebenso wie Immobilien beliehen und als Sicherheit hinterlegt werden können.

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andreas

Drei Gründe, warum du in Aktien investieren solltest, wenn du eine Immobilie kaufen willst.

Schaut man sich in der Finanzszene auf YouTube und auf Finanzblogs um, fällt auf, dass es oftmals um das Thema Aktien vs. Immobilien geht. Beide Asset-Klassen werden dann einem wettbewerbsähnlichen Vergleich unterzogen und am Ende geht als Sieger entweder die Aktie oder die Immobilie hervor.

Dabei muss es nicht beim Entweder-oder bleiben. Man kann mit beiden Anlageformen gleichzeitig Erfolg haben. Ich würde sogar behaupten, dass sie sich exzellent ergänzen, darum erläutere ich dir, warum es Sinn macht in Aktien zu investieren, wenn du eine Immobilie kaufen willst.

1. Der Beleihungswert erhöht sich

Meistens werden Immobilien mithilfe von Bankdarlehen finanziert. Um sich gegen einen finanziellen Schaden durch einen Kreditausfall abzusichern, nimmt eine Bank in der Regel die finanzierte Immobilie als Sicherheit, indem sie sich eine Grundschuld auf das Grundstück eintragen lässt, wodurch sie es im Zweifel verwerten kann. Oftmals reicht die Immobilie allein als Sicherheit nicht aus, der Beleihungswert liegt oft unter der zu finanzierenden Darlehenssumme.

Um den Beleihungswert zu erhöhen, können Aktien helfen, da diese an die Bank verpfändet und dann als Sicherheit angesehen werden können. Zwar werden von vielen Banken enorme Abschläge vorgenommen (i.d.R. 30-70% je nach Wertpapierart), wenn du jedoch bereits ein Aktiendepot im Wert von 100.000€ besitzt, dann können diese für die Bank z.B. etwa 50.000€ wert sein und damit deinen Beleihungsauslauf zu deinen Gunsten ändern.

Durch einen verbesserten Beleihungsauslauf wird die Finanzierung aus Sicht der Bank attraktiver und risikoloser und du bekommst in der Regel günstigere Konditionen für die Darlehensaufnahme.

2. Aktien liefern weiterhin Cashflow

Selbst, wenn deine Aktien verpfändet sind, bleibst du weiterhin Eigentümer deiner Aktien. Damit stehen dir auch die Dividendenzahlungen zu, die die meisten etablierten Aktiengesellschaften zahlen.

Wenn wir beim vorherigen Beispiel bleiben und dein Aktiendepot im Wert von 100.000€ eine durchschnittliche Nettodividendenrendite von 3% hat, dann ergibt das einen Cashflow von 250€ monatlich.

Bei einer Finanzierung über 100.000€ mit 3% Annuität hättest du einen Cashflow von -250€. Die Rate für die Finanzierung wird also komplett von den Erträgen aus deinem Aktienvermögen getragen.

Hierbei sei natürlich angemerkt, dass die Erträge aus den Aktien nicht sicher sind und durchaus sinken können. Die Rate, die du an die Bank hingegen zahlst, ist fix. Bei einem breit diversifizierten Aktienportfolio aus Unternehmen, die in der Historie zuverlässig Dividenden ausgeschüttet und gesteigert oder mindestens konstant gehalten haben, sollte man im schlimmsten Fall dennoch mit Kürzungen von bis zu einem Drittel rechnen.

Für unser Beispiel hieße das, dass der Cashflow aus Aktien um mehr als 83€ sinken könnte. Trotzdem kann es für den klugen Aktien- und Immobilieninvestor nur von Vorteil sein, wenn die Darlehensrate nicht nur aus seinem Arbeitseinkommen oder der Vermietung der Immobilie bestritten wird, sondern auch mithilfe von Erträgen aus Aktien.

3. Du zeigst dem Bankberater, dass du mit Geld umgehen kannst

Die wenigsten Menschen können beim Termin mit dem Bankberater ein fünf- oder sechsstelliges Aktiendepot vorweisen. Wenn du es jedoch kannst, dann zeigst du dem Berater, dass du dein Geld klug investierst und in geordneten finanziellen Verhältnissen lebst. Da du ihm beweist, dass du mit Geld umgehen kannst, ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass er dir eine Finanzierung zu günstigen Konditionen anbietet und auch in Zukunft weiter mit dir arbeiten will.

Fallen dir noch mehr Gründe ein? Schreibe mir gerne auf Instagram!: @andreasisaakme